Квартира с долгом

Жилищное законодательство обязывает нанимателей и собственников жилых помещений в полном объёме и своевременно (до 10 числа месяца, который следует за расчётным) оплачивать коммунальные услуги. Однако иногда случается, что владелец квартиры не может или специально не оплачивает коммунальные услуги, тем самым копится долг по ЖКХ. При этом право собственности такого человека не пропадает, поэтому он может распоряжаться квартирой, в том числе и продать её, даже при наличии долга по оплате коммунальных услуг.



Рассмотрим как же собственник квартиры (помещения) может продать имущество с долгом за коммунальные услуги на практике. Основным условием успешности сделки является то, что продаваемая квартира не должна быть арестована по решению суда или в рамках исполнительного производства, либо в отношении должника не ведётся процедура банкротства на момент совершения сделки. А далее разделим совершение сделки купли-продажи квартиры с долгом на следующие шаги.


Уведомление покупателя о наличии долга


Следует отметить, что скрыть факт долга по оплате коммунальных услуг практически невозможно. Большинство покупателей просят предоставить справку об отсутствии задолженности и, только после предоставления такой справки, подписывают договор купли-продажи. Поэтому обязательным является уведомление покупателя о том, что есть долги по оплате ЖКХ. В противном случае, покупатель имеет право оспорить сделку через суд и потребовать возврата уплаченной стоимости и аннулирования договора, либо уменьшения цены квартиры соразмерно имеющемуся долгу. При этом на стороне покупателя будет гражданское законодательство.

Главное — продаваемая квартира не должна быть арестована по решению суда или в рамках исполнительного производства, либо в отношении должника не ведётся процедура банкротства на момент совершения сделки.

Оформление договор купли-продажи с условиями возмещения долга


Далее важно правильно составить договор купли-продажи, предусмотрев в нём необходимый пункт. Покупатель может требовать уменьшения стоимости квартиры на сумму задолженности по оплате коммунальных услуг. В этом случае оплата долга по ЖКХ будет осуществлена покупателем.

Если стороны не смогли договориться в отношении задолженности по оплате коммунальных услуг, то в договоре купли-продажи указывается размер долга, что он остаётся за прежним владельцем, который обязуется его погасить в определённый срок: например, в течение 5 дней после регистрации права собственности на покупателя.


Оформление задатка для погашения долга.


Еще одним вариантом купли-продажи квартиры с долгом может быть вариант, когда сумма задолженности погашается за счёт задатка. Стороны сделки при этом составляют предварительный договор, прописывают в нём существенные условия. Продавец получает от покупателя задаток и оплачивает им (или частью от него) все задолженности по оплате коммунальных услуг и пени. Далее квартира продаётся в обычном порядке. В этом случае оплата долгов осуществляется фактически продавцом за счёт средств покупателя, тем самым происходит соразмерное уменьшение стоимости квартиры.


Законодательство на стороне покупателя!


Стоит отметить, что задолженность по оплате коммунальных услуг прежнего собственника (продавца) не переходят автоматически на нового собственника (покупателя) после заключения договора купли-продажи. При этом покупатель, как новый собственник, имеет полное право оплачивать счета за коммунальные услуги с даты перерегистрации права собственности на него, игнорировать угрозы управляющей компании об отключении коммунальных услуг, так как их действия в данном случае незаконны. Исключение составляют случаи, когда покупатель выразил согласие на перевод долга по ЖКХ на него.

Таким образом, продать или купить квартиру с долгами можно. Хотя желающих купить такое проблемное жилье, скорее всего, будет мало. Большинство покупателей выберут другие варианты покупки.

Если же вам «повезло» столкнуться с такой квартирой, то лучше обратиться к специалисту, чтобы грамотно составить договор купли-продажи и отразить в нём все нюансы сделки.